Polski rynek nieruchomości przeszedł w ostatnich latach przez wiele turbulencji. Od pandemii COVID-19, przez wojnę w Ukrainie, wysoką inflację, po rządowe programy wsparcia kredytobiorców – wszystkie te czynniki wywarły ogromny wpływ na ceny mieszkań na rynku pierwotnym.
Jak zmieniały się ceny w latach 2020-2025?
Ostatnie pięć lat to okres dynamicznych zmian na polskim rynku mieszkaniowym. W 2020 roku średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wynosiła około 10 500 zł, podczas gdy w 2025 roku cena wynosi już 11 744 zł/m².
Tabela porównawcza średnich cen m² nowych mieszkań w Polsce (2020-2025)
| Rok | Średnia cena m² (rynek pierwotny) | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|
| 2020 | ~10 500 zł | – |
| 2021 | ~11 200 zł | +6,7% |
| 2022 | ~11 600 zł | +3,6% |
| 2023 | ~11 900 zł | +2,6% |
| 2024 | 11 324 zł | -4,8% |
| 2025 | 11 744 zł | +3,6% |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z rynku
Najważniejsze miasta – gdzie mieszkania są najdroższe?
Najwyższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym występują w Warszawie, gdzie w I kwartale 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy przekroczyła 16,3 tys. zł. Tuż za stolicą plasuje się Kraków z ceną około 15,6 tys. zł za m². Z kolei najtańsze mieszkania wśród dużych miast można znaleźć w Łodzi, gdzie ceny nie przekraczają 10 tys. zł za m².
Tabela cen w największych miastach Polski (I kwartał 2025)
| Miasto | Średnia cena m² | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| Warszawa | 16 300 zł | +1,8% |
| Kraków | 15 600 zł | -1,4% |
| Gdańsk | 14 200 zł | +5,2% |
| Wrocław | 13 800 zł | +11,0% |
| Poznań | 13 100 zł | +4,1% |
| Katowice | 13 000 zł | +12,4% |
| Łódź | 9 800 zł | +3,5% |
Źródło: dane NBP, PIE za I kwartał 2025
Rok 2024 – przełomowy moment?
W 2024 roku nowe mieszkania najbardziej zdrożały we Wrocławiu (o 12 proc.), najmniej w Warszawie (o 5 proc.). To pokazuje, że rynek się różnicuje – podczas gdy w stolicy tempo wzrostów wyraźnie wyhamowało po kilku latach intensywnych podwyżek, w miastach takich jak Wrocław czy Katowice ceny nadal rosną w dwucyfrowym tempie.
Druga połowa 2024 roku przyniosła stabilizację, a nawet pierwsze oznaki korekty cenowej w niektórych segmentach rynku. Wyraźnie wydłużył się czas sprzedaży mieszkań, a deweloperzy zaczęli oferować atrakcyjne rabaty i promocje.
Co napędzało wzrosty cen?
Kilka kluczowych czynników wpłynęło na wzrost cen mieszkań w ostatnich latach:
Pandemia COVID-19 (2020-2021): Zamknięcie gospodarki spowodowało przerwanie łańcuchów dostaw, co skutkowało wzrostem cen materiałów budowlanych. Jednocześnie wiele osób zmieniło preferencje mieszkaniowe, szukając większych przestrzeni do pracy zdalnej.
Bezpieczny Kredyt 2% (2023-2024): Rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych znacząco podbił popyt. Koniec programu w styczniu 2024 roku pozostawił jednak efekt długofalowy – deweloperzy przyzwyczaili się do wyższych cen, a podaż nie nadążyła za wcześniejszym wzrostem popytu.
Rosnące koszty budowy: W latach 2021-2022 ceny stali, betonu i drewna wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Dodatkowo drożała siła robocza, a nowe przepisy ekologiczne i budowlane podniosły standardy (i koszty) nowych inwestycji.
Inflacja i stopy procentowe: Wysokie stopy procentowe NBP (obecnie 5,75%) znacząco ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych, ale jednocześnie nie powstrzymały wzrostu cen mieszkań.
Prognozy na 2025 rok
W pierwszym kwartale 2025 roku ceny transakcyjne mieszkań przestały rosnąć w ujęciu kwartalnym. To może być sygnał, że rynek osiągnął punkt nasycenia. Eksperci przewidują, że w 2025 roku:
- Ceny powinny się ustabilizować lub nieznacznie spaść w najbardziej drogich lokalizacjach
- Tempo wzrostów będzie znacznie wolniejsze niż w latach 2023-2024
- Deweloperzy będą częściej oferować rabaty i promocje
- Rynek może zostać ożywiony, jeśli NBP zdecyduje się na obniżki stóp procentowych
Dostępność mieszkań dla Polaków
Pomimo stabilizacji cen, dostępność mieszkań pozostaje problemem. Dla młodych ludzi kupno pierwszego mieszkania jest coraz trudniejsze – wysokie ceny połączone z wysokimi ratami kredytów (przy obecnych stopach procentowych) sprawiają, że wiele osób jest wykluczonych z rynku bez wsparcia finansowego rodziny.
Według analiz, w I kwartale 2025 roku pierwsza rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² w dużym mieście dla pary zarabiającej po 80% średniej krajowej pochłaniała nawet 46-48% dochodu netto – to poziom uznawany za mocno obciążający budżet domowy.
Ostatnie pięć lat na polskim rynku nieruchomości to czas dynamicznych zmian i rekordowych cen. Od 2020 roku średnie ceny mieszkań wzrosły o około 12%, przy czym największe podwyżki miały miejsce w latach 2023-2024, napędzane głównie rządowym programem „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Obecnie rynek wchodzi w fazę stabilizacji. Wydłużający się czas sprzedaży mieszkań, rosnąca podaż oraz ograniczony popyt ze względu na wysokie koszty kredytów mogą prowadzić do łagodnej korekty cenowej w najbliższych kwartałach. Dla potencjalnych kupujących może to być dobry moment na negocjacje z deweloperami, którzy coraz częściej oferują atrakcyjne rabaty.
